di Fabrizio Conti 
Ultimo aggioramento 9/6/2009
Il Governo italiano, a partire dal 1982, ha introdotto una serie di agevolazioni fiscali per incrementare e favorire l’acquisto di immobili da destinare ad uso di abitazione principale (anche se, in realta’, ad oggi i benefici possono essere goduti anche se l’immobile non viene personalmente abitato, a patto che vengano comunque rispettate determinate altre condizioni).
Le agevolazioni riguardano, per l’acquirente, l’iva e le altre imposte che gravano sulle compravendite (di registro, catastale, ipotecaria), e per il venditore l’Invim (fino alla sua abolizione).
Queste le informazioni essenziali per conoscere le detrazioni e capire se e quando sia possibile usufruirne:
QUANDO E’ POSSIBILE USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI
Chi intende usufruire delle agevolazioni deve rispettare determinati requisiti:
– l’immobile da acquistare dev’essere una casa di abitazione -catastalmente rientrante tra le categorie A/1 e A/11- non definibile “di lusso” (si veda il Decreto Ministeriale 2/8/69). Si puntualizza che tra le caratteristiche che rendono l’abitazione “di lusso” vi e’ la superficie, che non puo’ eccedere i 240 mq. A tal proposito la Commissione tributaria del Lazio ha precisato che ai fini del conteggio deve essere considerata tutta la zona interna, compresi i muri perimetrali, i tramezzi e la zona camino (sentenza 44/3/08 del 10/7/08 e art.6 del DM 2/8/69);
– l’immobile da acquistare deve trovarsi nel Comune ove l’acquirente ha la residenza (o si impegni a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto) oppure, in alternativa, nel Comune ove l’acquirente svolge la propria attivita’ lavorativa;
– l’acquirente non puo’ essere titolare (sia in modo esclusivo che in comunione con il coniuge) di nessun diritto di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione su un’altra casa posta nel Comune in cui ha intenzione di effettuare l’acquisto;
– nello stesso modo non puo’ essere titolare -neppure in parte- di diritti di proprieta’, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprieta’ relativamente ad abitazioni gia’ precedentemente acquistate -da lui o dal coniuge- godendo di agevolazioni prima casa. Questo su tutto il territorio nazionale;
– nel caso in cui l’acquirente sia stato temporaneamente trasferito all’estero per lavoro, l’immobile si dovra’ trovare nel Comune dove ha sede -o dove viene esercitata- l’attivita’ da parte dell’impresa da cui dipende il futuro acquirente;
– per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) l’immobile puo’ trovarsi in qualsiasi comune d’Italia, ma deve trattarsi di una “prima casa” posseduta sul territorio italiano.
Note importanti:
– per usufruire dei benefici riguardo l’acquisto di prima casa non e’ determinante che essa sia adibita ad abitazione principale. La legge, infatti, non obbliga il proprietario di un immobile acquistato con i benefici ad abitarlo personalmente: lo stesso potra’ essere dato in uso a familiari od a terzi, poiche’ l’unico obbligo sussistente e’ quello di risiedere nel territorio del Comune (o di prendervi residenza entro 18 mesi dall’acquisto).
– i requisiti di cui sopra devono essere posseduti al momento della stipula del contratto di acquisto (rogito), sul quale l’acquirente e’ tenuto a dichiararne esplicitamente il possesso. Tuttavia e’ possibile iniziare ad applicare i benefici gia’ in fase di redazione del preliminare di vendita (compromesso), con la promessa di risultare in possesso dei requisiti al momento della stipula del rogito.
– esiste la possibilita’ di usufruire nuovamente delle agevolazioni dopo averne gia’ goduto in passato: cio’ e’ possibile trovandosi nuovamente -nel momento in cui venga effettuato l’acquisto- nelle condizioni di cui sopra.
– per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non e’ richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Casi particolari, giurisprudenza:
– essere comproprietari di un immobile posto nel comune dove si trova quello da acquistare non preclude la possibilita’ di godere dei benefici, escluso il caso -ben precisato dalle condizioni di legge- in cui la casa sia in comunione con il coniuge (Cassazione sentenza 10984/2007);
– essere proprietari di un immobile posto nel comune dove si trova quello da acquistare che sia ormai inidoneo a soddisfare le accresciute esigenze familiari non impedisce di godere delle agevolazioni, a condizione che l’acquirente indichi le caratteristiche oggettive dell’immobile posseduto e la natura delle accresciute esigenze familiari (Cassazione sentenza 5493/2009).
QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI E COME SI APPLICANO
In termini pratici le agevolazioni per l’acquisto di “prima casa” sono:
– se si acquista da un’impresa:
* pagamento IVA ridotta al 4% (anziche’ il 10%);
* pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
NOTA: per effetto del recente d.l.223/06 (convertito nella legge 248/2006) se a vendere e’ il costruttore (o chi ha eseguito ristrutturazioni) e la cessione avviene dopo quattro anni dalla conclusione delle opere, puo’ essere applicato il regime di esenzione dall’IVA. In tal caso le imposte di registro e ipo-catastale si applicano come se il venditore fosse un privato (vedi sotto).
– se si acquista da un privato:
* pagamento dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 2% (anziche’ il 7%)
* pagamento dell’imposta ipotecaria in misura fissa pari ad euro 50,00 (anziche’ il 2%)
* pagamento dell’imposta catastale in misura fissa pari ad euro 50,00 (anziche’ l’1%)
Trattamento delle pertinenze:
Le agevolazioni si applicano anche sull’acquisto di pertinenze dell’abitazione principale (pur se cio’ avviene con atto separato o in un secondo momento), a condizione che queste siano destinate al servizio della casa di abitazione in modo durevole e appartengano alle categorie catastali C2 (Cantine o soffitte), C6 (Garage o box auto) o C7 (tettoia o posto auto).
Inoltre, le agevolazioni:
– possono essere applicate solo su un’unica pertinenza per categoria (quindi su un solo garage e una sola cantina, per esempio).
– spettano anche se la pertinenza (per es. il posto auto) e’ nelle vicinanze dell’abitazione principale, a patto che questa venga adibita al servizio della casa.
– sono estese anche alle aree pertinenziali scoperte -cosi’ come definite dal codice civile all’art.817- purche’ catastalmente censite insieme al bene principale (in caso contrario non possono definirsi pertinenze);
– spettano per pertinenze di qualsiasi dimensione.
Note, casi particolari:
– le agevolazioni si applicano anche ai fabbricati in costruzione, allo stato rustico o in corso di ristrutturazione;
– se l’acquisto avviene da parte di due coniugi in regime di comunione dove solo uno dei due possiede i requisiti necessari (perche’ l’altro, per esempio, ha acquistato un’abitazione prima di sposarsi), la riduzione spetta al 50%.
– e’ possibile godere dei benefici anche quando si ottiene il trasferimento di proprieta’ tramite “permuta”.
– le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto della sola nuda proprieta’, con effetto retroattivo dalla decorrenza della legge istitutiva dell’agevolazione stessa. Cio’ a patto che l’acquirente osservi anche gli altri requisiti richiesti e destini l’immobile a propria abitazione dopo la consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprieta’ (Cassazione sentenza 2071/2008 e Commissione tributaria del Lazio sentenza 15/36/08 del 19/3/08).
