di Fabrizio Conti 
È stata introdotta a partire dal 2011 la «cedolare secca sugli affitti». Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni. È un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.
La cedolare secca, in pratica, sostituisce:
Irpef e le relative addizionali;
imposta di registro;
imposta di bollo;
imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.
Attenzione: resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
L’ importo della nuova imposta («cedolare secca») si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
È stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta del 1o% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988) per i contratti transitori ad uso studenti. Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Durante l’intero periodo di opzione del regime della cedolare secca il canone di locazione non potrà subire rivalutazioni, neanche aggiornamenti dell’indice Istat che misura la perdita del potere di acquisto delle famiglie. Si parla di un incremento annuo medio, dal 2000 ad oggi, di circa il 2%.
L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo)Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95%.
Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69.
In base all’art. 3, comma 1, D.Lgs. n. 23/2011, solo le persone fisiche possono optare per il regime agevolato della cedolare secca sui redditi derivanti dalla locazione di unità immobiliari ad uso abitativo, in qualità di proprietari e titolari di altri diritti reali di godimento (ad es. usufruttuari).
Sono quindi esclusi tutti i soggetti IRES e le società di persone (SNC e SAS).
Inoltre, si precisa che le persone fisiche che affittano immobili nell’esercizio di un’attività di impresa, arti e professioni non possono accedere all’agevolazione come sancito dall’art. 3, comma 6, D.Lgs. n. 23/2011.
